天津鼓励 REITs发行 REITs以推动滚动持续 REITs项目储备机制

　　天津市进一步盘活存量资产

　　扩大有效投资若干措施

　　为充分挖掘本市存量资产的市场价值，拓宽社会投资渠道，有效盘活存量资产，合理扩大有效投资，根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号),结合本市实际，制定如下措施。

　　一、聚焦盘活存量资产重点方向

　　（一）重点领域。一是梳理交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等领域可以盘活的存量资产，重点盘活规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产。二是聚焦综合交通枢纽改造、工业企业进园区等领域，统筹盘活轨道交通上盖、搬迁企业原厂区、老旧小区改造、污水处理厂下沉、交通枢纽地上地下空间综合开发等存量和改扩建有机结合的项目资产。三是筛选老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，特别是国有企业、行政事业单位各类闲置土地房产，有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。

　　（二）重点区域。一是围绕落实京津冀协同发展重大国家战略及推动中国（天津）自由贸易试验区建设，支持滨海新区及其各开发区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。二是推动武清区、西青区、河西区等建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的区域，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。三是推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续发展能力，合理支持新项目建设。

　　（三）重点企业。对参与盘活存量资产的各类市场主体一视同仁。国有企业要坚持示范带动，集中精力优先盘活闲置面积大、代表性强的土地房产。积极引导支持基础设施存量资产多、建设任务重的国有企业，通过参与城市更新、老旧小区改造、引进产业项目落地、培育康养项目等方式盘活存量资产，减少存量债务，筹集建设资金，优化资产结构，促进国有资产保值增值。支持中央企业、民营企业参与盘活本市国有存量资产。鼓励民营企业积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，促进持续健康发展。

　　二、统筹用好存量资产盘活方式

　　（四）加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作。

　　市相关部门加强与国家监管部门驻津机构的沟通衔接，共同争取国家支持，提高项目推荐、审核效率。强化协调服务，推动相关项目落实发行条件。

　　及时将生态环保、仓储物流、交通运输、产业园区、保障性租赁住房等领域符合条件的基础设施项目纳入储备库，积极培育能源、市政、新型基础设施、自然文化遗产等领域项目，形成滚动接续的项目储备机制。

　　国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。（市发展改革委、市财政局、天津证监局、市国资委、市金融局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（五）规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）。推动张贵庄污水处理厂PPP项目、津沽污水处理厂三期工程和积水片改造工程PPP项目等加快实施。加强财政承受能力动态监测，鼓励有条件的区合理利用财政承受能力空间，通过PPP方式吸引社会资本投资。储备一批城市供水、污水和垃圾处理、地下综合管廊、轨道交通等领域具有一定收益、投资回报机制明确的项目，扎实做好项目前期工作，提高项目实施效率。（市水务局、市城市管理委、市住房城乡建设委、市交通运输委、市财政局、市金融局、市发展改革委、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（六）积极推进产权规范交易。学习借鉴先进经验，鼓励天津产权交易中心充分发挥价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式。开展全流程精细化服务，通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置、混合所有制改革、市场化债转股、小宗资产线上交易等方式盘活存量资产，促进各类存量资产优化整合，实现国有资产保值增值。（市国资委、人民银行天津分行、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（七）发挥国有资本投资、运营公司功能作用。鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，整合非主业资产，加快组建康养集团，统筹盘活土地房产资源，加快物业整体出租转让。加强与证券监管机构及交易所、银行间市场交易商协会等单位的沟通协调，支持符合条件的国有资本投资、运营公司发行债券，为盘活存量资产提供中长期资金支持。（市国资委、人民银行天津分行、市金融局、天津证监局、市财政局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（八）探索促进盘活存量和改扩建有机结合。鼓励国有企业用活用好城市更新支持政策，城投集团、泰达控股主动对接城市更新责任主体谋划实施项目，吸引社会资本参与开发。重点推动金钟河大街南侧片区、金耀广场等项目盘活已整理土地、老旧厂房、商业综合体等闲置资源，加快导入产业资源。鼓励国有企业与所在区或相关企业联动开发一批“TOD+”项目，重点推动轨道交通双林车辆段、梨园头车辆段等TOD试点。（市国资委、市住房城乡建设委、市水务局、市交通运输委、市规划资源局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（九）挖掘闲置低效资产价值。挖掘国有企业资源建设保障性租赁住房，精选适宜土地房产，集中改建或新建保障性租赁住房，支持河西区爱米斯地块加快开发建设。将完善住房保障制度与闲置保障性住房盘活有机结合，依法依规推动各区闲置公租房、经济适用住房、限价商品住房按照“一类一策”原则，分别转化为保障性租赁住房、共有产权住房、商品住房。改革培训疗养机构经营管理体制和运行机制，加快转变培训疗养服务供给方式，支持具备条件的向健康养老服务设施转变。鼓励支持闲置厂房、仓库、商业设施等存量资源加快出租转让，改造开发以实现创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务等新功能。加快推动行政事业单位闲置资产盘活，提高闲置房产利用效益，有效增加财政收入。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。（市国资委、市住房城乡建设委、市规划资源局、市发展改革委、市财政局、市科技局、市卫生健康委、市民政局、市体育局、市教委、市文化和旅游局、人民银行天津分行、市金融局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（十）支持兼并重组等其他盘活方式。鼓励企业对符合条件的资产通过资产证券化（ABS）等方式，充分挖掘持有存量资产的现金流价值，积极嫁接金融手段实现证券化。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。通过混合所有制改革，引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。（天津证监局、市国资委、市发展改革委、各区人民政府等按职责分工负责）

　　三、强化盘活存量资产政策保障

　　（十一）积极落实项目盘活条件。科学研判全市存量资产项目具体情况，分类施策落实各项盘活条件。对产权不明晰的项目，由产权单位进行梳理并分析原因，依法依规理顺产权关系，能够办理产权登记的做到“应办尽办”。对项目前期工作手续不齐全的项目，由行业主管部门组织梳理补办所需程序和要件，相关审批部门按照有关规定补办相关手续或者出具盘活项目资产所需的支撑意见。加快履行竣工验收、收费标准核定等程序。（市规划资源局、市住房城乡建设委、市国资委、市生态环境局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（十二）有效提高项目收益水平。完善公共服务和公共产品价格动态调整机制，以成本监审为依据，依法依规按程序适时合理调整污水处理收费标准、非居民生活垃圾处理收费标准以及水利工程水价。对整体收益水平较低的存量资产项目，完善市场化运营机制，提高项目收益水平，支持开展资产重组，为盘活存量资产创造条件。研究通过资产合理组合等方式，将准公益性、经营性项目打包，提升资产吸引力。（市发展改革委、市城市管理委、市水务局、市交通运输委、市国资委、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（十三）完善规划和用地用海政策。依法依规指导拟盘活的存量项目完善规划、用地用海、产权登记、土地分宗等手续，积极协助妥善解决土地和海域使用相关问题，涉及手续办理或开具证明的积极予以支持。按照《天津市人民政府办公厅关于印发天津市推进产业用地高质量规划利用管理规定的通知》（津政办规〔2022〕12号），完善节余用地分割转让、新型产业用地等相关盘活存量的支持政策，探索增加混合产业用地供给。加快推进围填海历史遗留问题成陆区域项目建设，统筹海域使用、规划调整、土地供应等阶段，实行并行办理、协同推进、要件共享协同工作机制。坚持先规划后建设，对盘活存量资产过程中确需调整相关规划或土地、海域用途的，充分开展规划实施评估，依法依规履行相关程序，确保土地、海域使用符合相关法律法规和国土空间用途管制要求。（市规划资源局、各区人民政府按职责分工负责）

　　（十四）落实财税金融政策。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，本市各级人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。落实落细支持基础设施REITs有关税收政策，对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目，各级税务机关做好服务，指导企业依法依规纳税，在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构，充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与盘活存量资产。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题。积极支持符合条件企业和金融机构在银行间债券市场开展直接融资，拓宽融资渠道、优化融资结构；持续深化发行辅导，提升企业对债券融资政策的了解和对债券产品的运用能力；指导拥有债券承销资质的金融机构加大承销工作力度，服务企业债券发行。（市财政局、市税务局、人民银行天津分行、市金融局、天津银保监局、天津证监局、市发展改革委、各区人民政府等按职责分工负责）

　　四、用好回收资金增加有效投资

　　（十五）引导做好回收资金使用。统筹管理安排盘活存量资产回收资金，除按规定用于本项目职工安置、税费缴纳、债务偿还等支出外，引导鼓励资本金注入等方式，确保主要用于项目建设。对债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出及债务还本付息。充分考虑本市财政运行现状，对盘活资产属于政府债务和隐性债务对应资产的，确保回收资金优先足额偿还对应债务本息，提高资源资产使用效益，增加政府财力。回收资金使用应符合预算管理、国有资产监督管理等有关政策要求。（市发展改革委、市国资委、市财政局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（十六）精准有效支持新项目建设。鼓励盘活存量资产回收的资金优先投向综合交通和物流枢纽、环境基础设施、“一老一小”及本市纳入国家“十四五”规划102项重大工程的项目，优先投入在建项目或符合相关规划和生态环保要求、前期工作成熟的项目。支持纳入本市重点项目清单，加强服务推动，优化审批流程，完善配套政策支持，加快相关项目审批核准备案、规划选址、用地用海、环境影响评价、施工许可等前期工作手续办理。（市发展改革委、市交通运输委、市生态环境局、市水务局、市民政局、市教委、市规划资源局、市住房城乡建设委、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（十七）加强配套资金支持。对盘活存量资产回收资金投入的新项目，在同等条件下优先支持申报盘活存量资产中央预算内投资示范专项，鼓励社会资本通过多种方式参与盘活存量资产。发挥地方政府专项债券资金的拉动作用，对回收资金投入的新项目属于专项债券发行领域的，在申报工作及额度安排上予以支持。发挥重大项目融资对接长效机制作用，将盘活存量资产作为投融资合作对接重点内容，积极推介相关项目。围绕政策性、开发性等金融机构在交通、能源、城市基础设施建设等领域的支持政策，积极开展融资对接。（市发展改革委、市财政局、人民银行天津分行、市金融局、天津银保监局、国家开发银行天津市分行、各区人民政府等按职责分工负责）

　　五、严格落实各类风险防控举措

　　（十八）依法依规稳妥有序推进存量资产盘活。盘活存量资产过程中要严格落实防范化解地方政府隐性债务风险相关要求，严禁新增地方政府隐性债务。坚持市场化法治化原则，严格落实国有资产监督管理规定，做好财务审计、资产评估、决策审批等工作，除相关政策规定的情形外，应主要通过公共资源交易平台、证券交易所、产权交易所等公开透明渠道合理确定交易价格，严防国有资产流失。充分保障债权人的合法权益，避免在存量资产转让过程中出现债权悬空。牢牢守住稳定底线，多措并举做好职工安置，为盘活存量资产创造良好条件和氛围。对拟发行基础设施REITs的项目严格审核把关，确保符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险。（市财政局、市国资委、市规划资源局、市政务服务办、市金融局、天津证监局、市发展改革委、市人社局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（十九）发挥专业机构合规履职作用。严格落实法律、财务、评估、工程咨询等中介机构自律规则、执业标准和业务规范，推动中介机构等履职尽责，依法依规为盘活存量资产提供尽职调查、项目评估、财务和法律咨询等专业服务。积极培育为盘活存量资产服务的专业机构，提高专业化服务水平。对违反相关法律法规的中介机构依法追责。（市司法局、市财政局、市住房城乡建设委、市国资委、市金融局、天津证监局、市发展改革委、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（二十）保障基础设施稳健运营。对轨道交通、污水处理等公共属性较强的基础设施项目，在盘活存量资产时应处理好项目公益性与经营性的关系，确保投资方在接手后引入或组建具备较强能力和丰富经验的基础设施运营管理机构，保持基础设施稳健运营，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。（市发展改革委、市交通运输委、市城市管理委、市水务局、人民银行天津分行、市金融局、天津证监局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　六、建立工作台账强化组织保障

　　（二十一）实行台账式管理。各市级主管部门和各区人民政府组织建立本领域、本地区拟盘活存量资产台账，逐一明确盘活和再投资方案，落实责任单位和责任人。市级层面汇总建立全市盘活存量资产台账，实行动态管理。根据项目基本情况，加强指导协调，定期开展调度，梳理掌握项目进展情况，及时解决存在问题。（市发展改革委、市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市交通运输委、市水务局、市规划资源局、市体育局、市商务局、市科技局、市教委、市文化和旅游局、市城市管理委、市农业农村委、人民银行天津分行、市金融局、天津证监局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（二十二）健全长效推动机制。市级层面依托天津市闲置资产整治专项行动工作领导小组加强对盘活存量资产工作的组织推动，充分发挥各相关部门职能作用，明确责任分工，加强信息沟通和政策衔接，密切协作配合，健全长效机制，做好指导督促，协调解决共性问题，形成工作合力，重大事项及时向市委、市政府报告。各区建立相关协调机制，切实抓好盘活存量资产、回收资金用于新项目建设等工作。（市发展改革委、市国资委、市财政局、市规划资源局、市住房城乡建设委、人民银行天津分行、市税务局、天津银保监局、天津证监局、市金融局、市交通运输委、市水务局、市城市管理委、市生态环境局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（二十三）加强引导和督促激励。对盘活存量资产、扩大有效投资工作成效突出的区或单位，以适当方式积极给予激励；对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，挂牌督战，加大督促力度。对地方政府债务率较高的区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力。将国有企业盘活工作纳入国资系统综合管理考核，盘活成效与年终绩效直接挂钩。当年盘活国有存量资产相关情况，纳入各级政府年度国有资产报告。加强业务培训，不断提高各方面盘活存量资产能力。（市发展改革委、市国资委、市财政局、各区人民政府等按职责分工负责）

　　（二十四）积极开展试点探索。根据实际工作需要，选择前期工作成熟、代表性强的重点项目，申报国家试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。对已成功盘活的存量项目，总结推广典型经验，引导各区各部门积极学习借鉴，因地制宜推进盘活存量资产扩大有效投资工作。（市发展改革委、市国资委、各区人民政府等按职责分工负责）