天津房地产市场“解绑”：更好地满足和释放多样化的住宅需求
进入传统“金九银十”销售旺季，天津市房地产市场利好消息不断传来。
2022年10月9日，天津市发展和改革委员会发布《住房保障租赁补贴有关政策问题的通知（征求意见稿）》社会征求意见公告。在此之前，《天津市“十四五”保障性租赁住房发展规划》社会征求意见公告也已发布，着力解决天津新市民、青年人等群体的住房困难问题。
10月上旬，中国房地产报记者在天津市走访时发现，多个新建、复工商品房楼盘开发销售井然有序，全市楼市温和复苏基础正在悄然形成。但受疫情与经济等因素叠加影响，天津市房价出现区域性小幅度波动，远郊五区和滨海新区部分楼盘出现房价微降促销除外，市内六区、环城四区房价表现依然坚挺，普遍维持在每平方米22000元至68000元间，也有部分学区房、豪宅楼盘售价高达每平方米78000元。相较2021年，天津市房价高位运行态势未曾改变。
2022年9月16日，天津市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源局等七部门共同发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》（以下简称“通知”），旨在从限购、信贷、供给等政策领域实现多维度松绑；2022年9月26日，天津市发展和改革委员会印发关于公开征求调整《天津市居住证积分指标及分值表》购房居住积分分值意见的公告，意味着今后在当地购买新建商品房即可获得一次性加分选项。
伴随“因城施策”持续深化，天津楼市一系列政策红利集中释放，当地房地产市场活力或被再度激发。
据《吉屋网》发布数据显示，2022年9月天津新房市场住宅一共成交5911套，套数环比减少8个百分点，面积环比减少9个百分点，价格环比增加1个百分点，继续延续6月平缓复苏的趋势。这也表明短期内或难以扭转房产去化不畅库存高企颓势。不过，通过支持促进房地产业健康发展一揽子政策落地，当地市场信心和市场预期的企稳将得以巩固，示范引领效应正逐步显现。
租购并举盘活存量房产
截至2022年10月8日，为期18天的2022年天津市线上房交会落幕，但由此开启的全新置业体验引发市场持续关注。据悉，此次房交会在线展出200余个精选新楼盘，6万余套房源，涵盖和平、南开、河西等全市16个区，为安家置业打造看房、选房、购房“一站式”便捷服务通道，吸引众多消费者关注，据天津市住房城乡建设委员会统计数据显示，截至2022年9月30日，2022年天津线上房交会网站和小程序浏览量超过733万人次。目前，该网站和小程序已更名为津门宜居（网）继续供消费者浏览、查询。
除了新房，此次房交会还同步展出二手房和租赁住房等大量房源。贝壳找房、我爱我家、中原地产、津房置换等中介机构以及建融家园、天住领寓、泊寓、龙湖冠寓、自如等租赁住房企业云集此次房交会，释放出为不同需求消费者量身定制适配房源的信号明显。
而这一供给底气则来自多渠道增加长期租赁住房。据悉，天住领寓、泊寓等规模化、机构化住房租赁企业，通过新建、改建、盘活等方式增加长期租赁住房，提升租赁住房品质。此外，按照产城融合、职住平衡的原则，推动相关区政府、园区管委会开发建设蓝领公寓、白领公寓、职工宿舍等政策性租赁住房，满足群众多元化住房需求。
10月5日，贝壳天津区域销售置业顾问李静向记者表示，作为疫情防控常态化下的创新之举，此次房交会旨在打通新房、二手房、租赁住房市场通道，加快实现对刚需、改善性、租赁住房需求分类满足，促进房地产市场良性循环。
天津市住房和城乡建设委员会房地产市场监管处处长孙超也向媒体表示，天津始终坚持“房住不炒”定位，通过构建多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度来有效满足广大居民的合理住房需求。
据《央广网》报道称，自今年以来，天津市住建部门精准分析房地产业面临的形势，围绕“地、人、房”三个要素，全面梳理土地供应、分布、出让等现状，科学分析存量人口、增量人口和外来人口购房需求。按照保障性租赁住房、公共租赁住房、共有产权住房及商品住房错位互补，实现住房市场和住房保障两个体系均衡发展。
在李静看来，租购并举对天津房地产业健康发展具有较强示范作用，不仅减缓地方政府在存量房配建方面的财政压力，还能增加保障性租赁住房供给，对改善预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定。
早在2年前，天津租购并举的住房供应体系已逐步形成。据《网信天津》发布信息显示，“十三五”期间累计新增租赁住房7.1万套(间)，培育机构化、规模化住房租赁企业58家，租赁住房供应结构和服务品质不断提升。截至2020年底，天津累计发展政策性租赁住房11.7万套，其中蓝白领公寓和职工宿舍约10万套，主要分布在滨海新区、西青区和武清区，人才公寓约1.7万套，在各区域均有分布，满足了人才和职工的安居需求。
“刚需、改需”房供给提速
相比之下，租购联动仅是推动多元化住房需求的发力点，而通知下发则对天津房地产发展的影响由点到面。
记者注意到，通知从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、完善住房信贷政策、促进房地产业健康发展四个方面提出十二条具体举措。其中，就合理支持刚性和改善性住房需求方面，通过对限购政策调整，意在“刚需、改需”房供给加速之势不言而喻。
提及新政新变化，孙超表示，在天津就业的新市民和新毕业的大学生，如果要能提供6个月以上的社保证明或者个人所得税证明，可以购买一套住房。原来的政策是需要连续提供两年以上的社保证明才可以购房，从两年缩短至六个月。
“在老人和子女共同生活家庭的改善性住房需求方面，新政也做出了调整。”孙超还表示，如果60岁以上的老人跟子女在同一户籍地，共同生活的，还有就是多子女家庭就二孩以上和多孩的家庭，那么可以在原限购套数的基础上再购买一套，就是说现在的家庭名下套数是两套可以再购买一套，如果是三套就不能再买了。
限购门槛的松动，传导至市场端的效应积极有力，部分“刚需、改需”住房需求被释放，对稳定天津房地产市场信心将起到重要作用。此外，新政在支持改善性住房需求中还兼顾增加保障性租赁住房供给，利用已闲置商品房等存量住宅房屋，在满足符合相关条件前提下，可转化为保障性租赁住房。通知中规定，居民家庭将自有的1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。
“天津房地产新政出台对刚需、改善型客户比较友好。”中原地产研究院院长高飞表示，这些政策的出台释放了一定的购房需求。据调查了解，目前天津刚需购房者大多集中在环城四区、滨海新区等地，改善型以市内六区为主。
“刚需、改需”房需求市场被激活，房源供给保障值得关注。2022年9月27日，天津市住房和城乡建设委员会发布《天津市“十四五”保障性租赁住房发展规划》社会征求意见公告，并提出，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等住房困难群体。在具体实施上，项目储备目标按照10万套（间），预留储备资源，规划实施目标按照5万套（间）先行实施。其中，滨海新区1.87万套（间）、市内六区2.65万套（间），环城四区3.98万套（间）、远郊五区1.5万套（间）。
进入多维度调整期
新政涉及多层面优化调整，从限购政策到信贷政策均有涵盖。这表明，通知从多维度松绑楼市，全面支持保障“刚需、改需”住房需求同时，将进一步激发市场活力，释放潜在购房需求，有助于天津房地产市场企稳回暖。
“把原本已经有很强的购房需求给释放出来，或是此次新政体现出的政策深意。”天津南开大学经济学教授、博士生导师戴金平在解读新政时表示，通知中对信贷政策的调整，由原来首套房首付三成，二套房首付六成，调整至二套房的首付降为四成，极大降低了二套房购买者的资金压力。她认为，通过降低二套房首付资金成本，或会释放出部分购房需求。此前，一些改善性购房需求在原来政策中一定程度上被抑制。
另外，信贷政策提出认房不认贷，主要看购房者手里到底有几套房，至于历史上贷款没贷款，信贷的政策上不予以考虑，只要已经还清就可以享受现在首套房的优惠利率4.1%。
天津首套房贷利率降至4.1%，多个楼盘降价销售，以价换量效果明显。记者调查发现，进入国庆小长假以来，位于天津远郊五区和滨海新区部分新建商品房项目，以优惠打折推出降价促销活动，相较今年上半年，降价幅度保持在每平方米500元至3000元。房价下降也促使购房者再进场，刺激刚需市场进一步释放。在滨海新区，记者在随机采访到的企业住房困难职工中，部分职工表达了近期购房意愿，认为当前楼市政策相对宽松，房价也已接近自身购买力。不过，目前占据天津楼市销售主导地位的仍属改善性需求住房，多分布在市内六区的热门板块。
戴金平表示，通知中对限购政策调整，直接影响着老百姓买房需求，尤其是放宽“新天津人”的购房限制，有助于天津对人才引进，强化了人才的支持。
天津财经大学教授、博士生导师丛屹也表示，住房对人才引进而言，是一个重要的生活条件。很多人才属于新市民、大学本专科及以上学历的毕业生，这次新政将购房资格年限大幅下调到半年（连续缴纳社保或个税6个月），这是常住人口统计口径的最低时限。“新政对于人才来津购房，大大降低了时限要求。基本上接近工作即可购房的情况，对稳定人才有作用。”他说。
2022年9月26日，天津市发展和改革委员会印发关于公开征求调整《天津市居住证积分指标及分值表》购房居住积分分值意见的公告，意味着今后在当地购买新建商品房即可获得一次性加分选项，全市各区购房加分区间为15分至30分，有助于外地来津人员提前落户。这对于天津人才引进和激活房地产市场无疑又是一大利好。
戴金平还表示，整个产业链条里面，房地产是一个具有带动和引领作用的产业。总体来讲，新政对天津经济的健康发展起到促进作用，不仅让居住在天津的市民购房压力减轻，还为“新天津人”张开欢迎来天津的怀抱，不仅带动房地产市场的发展，还带动相关产业的发展。