天津的刚需，竟先坐不住了！
一通操作猛如虎，口罩一来原地杵。
这就是9月天津楼市“戏剧性”的一面。
2022年的9月，在近5年的天津楼市中，是最“有料”的一个月。
916的天津新政，929、930全国三大新政，密集出台。
以为楼市会跟李云龙围攻平安县城似的，各种乱仗。
没想到，风平浪静，“暖气”暂时没传递出去。
9月新房磕磕绊绊成交了63万方，仅是平均值的6成。
更意外的是，板块成交“排位赛”，角色大变。
按理说，政策会促使改善先启动。
谁成想，刚需竟抢跑了。
9月板块成交TOP10，分为两大阵营。
A阵营：实力强，价值被发现。
B阵营：实力弱，全靠以价换量。
中心商务区、空港、新梅江、金钟街，有两把刷子。
中心商务区从4月开始，成交量始终排名板块第一。
两年前，徐主编就说过“中心商务区一定会起量”。
果然，即便大环境不好，但每个月200多套的量，稳稳的。
岳阳道小学、耀华中学、京滨高铁……加分不少。
以前，为教育会去生态城，现在中心商务区也能解决，没必要“北上”了。
如果京津恢复顺畅通勤，北漂能进来，成交量还得高。
同样1.8万/平米，中心商务区的配置，比南站强多了。
复地壹号湾签约NO.1，66套。
是近一年来最好的成绩，11月交房，现在现房/准现房，格外吃香。
万科滨江都会、建投紫云东，位列2、3名。
9月天碱成交量滑落，于家堡起势。
空港这匹黑马，真黑，逆袭到了第二名。
大幅度超越大学城、海教园，成为环城（按地理位置划分，行政为滨海新区）板块流量王。
凭借“和平级别的教育”，空港成交量持续挑破天花板。
2020年仅成交752套，2021年暴增至1891套。
今年，前9个月就成交1368套，全年估计要突破2000套。
量稳，价就稳。
何况空港的教育有确定性，不用担心价值折损。
绿城桂语听蘭，依旧稳居销冠。
9月签约61套，价格很稳，签约均价19551元/平米。
远洋潮起东方，由于精装和总价优势，9月签约量翻倍。
签约的40套中，洋房33套，签约均价1.68万/平米；叠拼7套，签约均价2.5万/平米。
海教园和大学城，已被甩出前十名。
人无千日好，花无百日红，都遇到各自的问题。
海教园供应吃紧，价格微涨，200万很难选到各方面都合适的房子。
大学城受“外地人难进津”的影响，成交量腰斩了。
新梅江9月板块排名第六。
套均价483万的板块，能有这个成绩，内功够强。
今年新梅江一直没泄劲儿，行情冷暖，都能在头部阵营。
中海天空之镜，只能送它俩字：牛X。
套均560万，竟然还能签约58套。
中海寰宇时代签约20套，开盘以来最好成绩。
最大的一个影响因素：实景呈现了。
改善买房，对产品更敏感，兑现力是“开关”。
天津916新政，直接松绑改善。
新梅江是“风向标”，改善市场没有掉头向下，说明积压的需求正在“慢释放”。
11、12月，新梅江还会冲量。
金钟街，需要重新认识一下。
2020年凭借城东春晓，闯入楼市。
去年下半年楼市跳水，金钟街价格优势不明显，成交量萎缩。
直到今年6月，再次重启。
第一，板块聚集5个盘，供应量多。
第二，有自己的“楼市角色”，承接河北刚需外溢。
够不上未来城的人，只能去金钟街。
9月，中铁建花语尚东，签约45套，第一名。
签约均价1.6万/平米，不是最便宜的，但是卖的最好。
全因“颜值高”，第三代产品，落地窗、金属板……
辛庄、团泊西、宜兴埠、瑞景，“近身肉搏”。
首创禧悦，9月签约140套，全市第一名。
以低价，换大量，把辛庄房价压的死死的。
新欧鹏销量很差，因为“疑似停工”，业主假期激烈维权。
据了解，项目的监管资金已被冻结。
这个盘一定要等现房，不要冒险。
很久不见的团泊西，闯进板块第五名。
万达自在澜湾太猛了，价格猛，成交量也猛。
9月签约93套，全市第三名。
主要是便宜，洋房均价1万/平米，与周边二手房倒挂。
其次，基業·世琾签约了39套，均价9791元/平米。
绕着全市找，单价1万的房子，不是老破小就是极其偏远。
团泊西能形成“城市感”，地铁、大学、医院……碾压同价位。
瑞景板块，也多年不见。
有幸进TOP10，全凭运河文化城。
洋房、高层都降价了，签约91套。
龙洲道188卖的多，仅洋房就签约56套，签约均价2万/平米。
北辰的中心，向西而不向东。
传统富人区是御龙湾一带，现在大运河板块接棒。
洋房2万/平米，高层1.5万/平米，量起来了，价格到位。
“一顿操作”后的9月，楼市开始无限接近底部。
天津的刚需，迎来难得宽松的购房环境。
接下来，首套房贷利率即将降至4%以下。
但历史上，很难有激发刚需买房的方式，除了棚改。
出个政策，说“喂，别租房了，去买房吧”，刚需不会听。
除非，像现在这样，刚需盘大幅度优惠。
房地产不会“无量下跌”，这是客观规律。
改善买房，还在观望，先看看市场反应。
现在，已经很清晰。
除一线城市以及有热度的强二线城市外，其它城市可以全力救市。
高层对很多城市放松的容忍度，还会更大。
今年天津的成交量，一定会翘尾。