中国网·滨海高新讯 龙舞福瑞贺新年。2011年已经远去，经过了去年一年的风雨洗礼，天津的房地产市场正发生着深刻而复杂的变化。新的一年已经到来，在龙年新春即将到来的时候，我们将龙年天津房地产市场将会出现的一些现象和趋势做一个盘点，以飨读者。恭祝广大读者新春快乐，龙年大吉。

　　限购仍行津楼市加速下行？

　　“限购令”是2011年楼市的关键词，在去年一年的“限购令”政策影响之下，全国房地产市场正在逐步进入下行通道，很多城市房价水平已经出现下降趋势，个别城市降幅明显。

　　据搜房网数据监控中心统计，经过了一年的调控，全国89%城市成交量同比下跌，大部分城市出现“环比上涨同比下跌”的现象，楼市热度不及2010年同期。此外，受限购令的持续影响，搜房网数据监控中心监控的35个城市中，有23%的城市成交面积同比下跌，其中4座城市住宅成交面积同比减少50万平方米以上。另外，三分之二的城市套均面积减少，套均面积减少10平方米的城市数量占23%，侧面反映了2011年12月楼市成交量中刚需比例增加。大部分已限购城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。

　　在2011年实施限购令的城市中，很多地方政府将“限购”时限定为一年，到年底时有相当一部分城市的限购令政策到期。住建部此前曾多次明确要求，在全国楼市调控不放松的大政策背景下，地方政府如无特殊情况2012年须坚持限购令。截至目前，包括北京在内的10余地方城市已经明显表态今年将继续坚持“限购”不动摇。

　　天津房管部门日前接受媒体采访时表示，天津限购令出台时并未规定有效期，目前本市地产市场仍按照原有政策执行。业内人士称，2011年调控政策已经达到阶段性效果，使得楼市价格进入拐点并开始下调，而“限购令”的继续会让全国楼市变得更加“寒冷”，“但天津楼市总体基调仍将保持稳定，基本上保持稳中有降的总体运行趋势”业内人士说。

　　楼市降价龙年可否触底？

　　“降价”在2011年下半年成为了楼市的主旋律，在全国各地开发商进行各种明降暗降的促销举措之时，万科率先将降价销售作为了企业的“过冬”策略而全国性开展起来，这也就标志着在房企内部，降价销售成为共识，并将成为今后一段时间内主要的销售手段。这期间诸多降价手段不断出现在市场，包括“超低价团购”“低于成本价销售”以及“房价下降差价补偿”等种种的价格营销策略在2011年吸引着购房者的眼球。“这充分说明了目前房地产市场的销售需求十分不旺盛，今年的市场由于政策环境并没有发生本质上的变化，所以降价销售仍然是不二法门。”业内人士在接受采访时说道。

　　对于普通购房者来说，对于今年房价下降一方面报有浓烈的期望，所以开年以来楼市观望气氛愈加浓厚。根据搜房网数据监控中心的最新成交统计，天津楼市2012年首周成交环比大跌四成。但是另一方面来说，究竟何时价格能够触底，什么时候是合适的买房时机仍然是困扰在心头的一个重要问题。“在各项目进行降价销售的前提下，很多购房者都有买完房后期房价会不会继续下降的担忧。根据目前的情况来看，刚需性的购房者如无资金压力，可以入市，毕竟对于天津房地产市场来说，房价并不会出现大起大落的局面。天津市场的稳定性还是非常强的。”天津市城乡建设管理委员会副总工程师，天津市城乡建设研究所所长王明浩在日前接受本刊采访时表示。

　　地铁成网楼市新机？

　　2012年天津楼市发展将正式进入“地铁速度”。据悉，地铁5、6号线在今年全面进入施工阶段，年内地铁3号线实现全线试运营，地铁2号线区间试运营。截至目前，天津地铁已经通车26.18公里，今年天津市城市轨道交通建设全面提速。

　　作为天津市中心城区东西方向的骨干线，地铁2号线目前设备安装完成85%，装修工程完成95%，局部区段已开始系统联合调试。作为中心城区南北方向的骨干线，地铁3号线目前铺轨已完成85%，设备安装完成80%，装修完成85%。天津市其他部门负责实施的连接中心城区和滨海新区的地铁9号线目前已经进入施工收尾阶段，即将实现天津站至中山门站的全线连通。

　　年内，地铁1、2、3、9号线将形成天津市轨道交通米字形放射形骨干线路。天津市将初步形成“网”状结构的地铁运营线路，天津各个区域在空间和时间上将通过地铁线路实现快捷通畅的连接。天津楼市也正式将地铁作为一个标志再度面临重要的发展契机。

　　地铁提速带来的区域板块发展也将进入全新阶段。海河教育园的整体规划和地铁5、6号线的建设整体提速，津南区及西青区在2012年仍将是天津楼市区域发展的重中之重。经过2011年的发展，津南区的楼盘呈爆发式的增长，预计在2012年各家开发商在地铁周边的项目将更具优势，地铁的聚集效应将推动区域楼市的更大发展。

　　津城商机龙年爆发？

　　虽然天津目前的房地产市场发展程度并不如北上广深等一线城市那么发达，但是天津市场的发展潜力和发展速度绝对是各家开发商在2012年必须倚重的重要市场。

　　根据最新消息，2011年天津地区生产总值首次超过万亿元，达到1.1万亿元，年增16.5%，天津正式迈入地方政府“万亿俱乐部”，高速发展的天津经济成为了环渤海地区乃至整个中国一个非常重要的经济发展重心，天津楼市更是各家布局全国的房地产开发商不能放过的关键市场。目前天津市场已经活跃着几十家全国布局的开发企业，算上在2011年下半年正式亮相天津的绿城滨海项目在内，目前几乎全国所有品牌开发商在天津均有在建项目。

　　在2012年，天津市的商业地产将迎来另一个发展高潮。统计数字显示，截至2011年11月底，2011年天津商铺市场存量达284.54万平方米；成交量为68.66万平方米，与2010年同比下降19.24%；成交均价为15569元/平方米，与2010年同比上涨25.21%，价格上升趋势明显，其中市内六区成交均价为20297元/平方米。统计还显示，2011年天津商铺市场成交的热点区域主要集中在南开区、滨海新区、武清区、西青区及和平区；商铺市场供应的热点区域主要集中在滨海新区、武清区、宝坻区、红桥区及津南区。从物业类型上看，滨海新区以写字楼配套商业为主；而武清区、宝坻区等区县主要以社区商业为主。统计显示，2011年底至2013年本市将新建成天津世纪都会、恒隆广场、天河城、银河国际购物中心等10余个大型高端购物中心，总面积近197万平方米。

　　天津市商业地产尤其是以综合体项目为主要形式的商业地产在龙年将得到更大发展。

　　房产加税天津几时？

　　2011年一个始终贯穿楼市全年发展的词是：房产税。从年初房产税在重庆、上海试点开始，业内认为先试点后全国推广以打击炒房的猜测就一直未断。即使短时间内在全国范围推广条件尚不完善，但未来房地产调控方向无疑是以房产税等经济手段逐步替换“限购令”这样的行政手段。2011年12月14日，中央经济工作会议落下帷幕。会议上首次明确提出2012年将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大已成定局。

　　虽然目前房产税的推出并没有确切的时间表，但是坊间对于房产税开征的推测在2012年已经达到顶点，在多个房地产论坛上，关于“房产税开征”的话题帖都是热门讨论帖。

　　而天津市场在何时开始征收房产税是从开发商到普通老百姓均十分关心的问题。“房产税这种政策的制定具有全国性，如果今年房产税的征收范围确实有大范围的扩大，那么作为重点城市的天津也不会太晚推出。一切还都得看全国的推广进度。”业内人士在接受采访时说道。

　　兼并重组势在必行？

　　2012年，房地产企业之间的兼并重组以及项目之间的合作将更加明显。在日前举行的一次新闻发布会上，融创集团天津公司总经理迟迅在接受在场媒体采访时明确表示：“房企间的各种合作将是大势所趋。”这其中，房企之间的股权收购将会更加频繁。2012年上半年，房企转让项目或股权现象可能会集中出现。

　　目前来看房地产开发贷款依旧没放松，而开发贷款是缓解开发商资金链的关键，因此不排除更多的企业或者项目选择股权出售来缓解资金压力。限购政策短期内放开的希望也很小，假如房产税试点城市再增加，一些房企在降价不能换来满意成交量的情况下，不排除转让股权缓解资金压力的可能。

　　从目前媒体爆出的消息来看，绿城集团在2012开年后的一周之内就出售了四个项目的部分股权，此举将为其回笼注册资本金2.95亿元，缓解迫在眉睫的资金压力。

　　“销售将决定一切，如果项目持续销售不畅，后期被别的开发企业接收的可能性非常大，如果扛不住这一轮的宏观调控，那就只能选择兼并重组。”某地产商的营销总监这样说道，他坦言自己在2012年的销售压力非常大。

　　房贷利率稳中偏松？

　　今年初开始，首套房贷利率各银行都已经回复到基准利率，个别银行甚至有折扣利率出现，首套房贷利率下调趋势明显，这对于2012年的房地产市场来说，属于为数不多的利好消息之一。

　　根据国家统计局的最新发布显示，2011年12月的CPI(居民消费价格指数)数据同比上涨4.1%。增幅持续回落，通货膨胀压力从2011年下半年开始得到有效的遏制。因此在2011年12月初，央行三年来首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后的金融机构存款准备金率虽然仍在高位，但根据业内专家预测，由于CPI的持续走低，2012年的存款准备金及存贷款利率不排除有下降空间。

　　因此，对于购房者来说，尤其是首套房购房者，获得的金融优惠政策比2011年可能会明显增多。房地产市场也因此会释放一部分刚性需求，对于侧重刚性需求开发的楼盘来说，这是一个好消息。