目前，国内正处于人均GDP3000—5000美元的发展阶段，改善性住房消费成为该阶段一个显著特征。这一阶段，高端住宅产品——豪宅因为有了一定的消费需求，陆续在一些大城市“浮现”。昨日，记者探访了市区的几家高端房地产项目，对于当前本市哪类房子能称为豪宅以及本市豪宅的特点进行了全面了解。

　　业内人士普遍认为，之前天津本地高端购买力被低估了，高端豪宅产品成为本市高收入阶层的投资首选。不过，记者在走访中也了解到，某些高端项目“看房设门槛”的营销方式让消费者感觉不快。

　　想看房 先预约甚至要验资

　　项目：西康路三十六号

　　特点：英式风格独栋别墅

　　要看房，需要先进行300万元的验资。这是当记者提出看样板间的要求时，西康路三十六号的销售人员给出的“条件”，“而且必须严格执行”。这让记者不禁感叹市中心的别墅果然够“大牌”。

　　西康路三十六号共有34栋别墅，目前只有靠近中心位置的三套未售，面积分别为600、700、900平方米，价位在2000万元至4000万元之间。

　　“我们这边的独栋别墅每栋都在千万以上，而且都严格要求只能用于住宅，不能用做办公，如果用做办公是不销售的。看房要有300万元的验资，是从业主角度来考虑的，要保证客人的私密空间。”销售人员表示，“只需要带上个人的银行卡，有专门的会计负责验资。其实，如果是真正的客户对验资这种要求还是很高兴的，因为他觉得这是一种身份的象征，而且对于以后的服务也会更有信心。”

　　销售人员表示，他们的客户大多都是本市人。“天津其实是个‘卧虎藏龙’的地方，不爱露富。”

　　项目：檀府

　　特点：联排别墅 独栋别墅

　　与西康路三十六号的英式风格别墅不同，地处老城厢的檀府主打的是中式风格。昨天，记者来到檀府的售楼处，偌大的售楼处很冷清，在记者了解相关情况的半个多小时时间里，没有看到一位客户光顾。

　　檀府独栋别墅的面积在500至600平方米之间，联排别墅则有三种，面积分别为190、330、350平方米，最便宜的联排别墅，价格也超过了400万元。由于在市中心，檀府的别墅密度比较大，容积率是0.76。销售人员称，他们主要是一对一服务，客户想看样板间必须提前预约。对于每位客户，从讲解到看房都有专人全程陪同。“它有些像银行理财的VIP室，不是所有人都能进去，但VIP室的服务一定是最好的。”

　　当记者提出想看样板间时，销售人员表示，如果一定想看的话，需要给他们四十分钟的准备时间。

　　目前，檀府的别墅已售出三分之二。据销售人员介绍，购买者绝大多数是本市的生意人，外地人很少。“外地人买房有两种情况，一种是投资，一种是办户口。檀府地处市中心，投资还可以，如果是办户口，就没有必要了。”

　　项目：天津环球金融中心

　　特点：高端服务式公寓

　　与檀府的冷清不同，地处海河和平广场的天津环球金融中心销售中心可谓人头攒动。

　　“环球金融中心津门公寓的户型面积比较大，最小的户型面积为188平方米，单套房屋总价超过400万元。”销售人员称，由于项目地理位置优越、户型设计合理，需求旺盛。当记者表示希望参观样板间时，销售人员称，他们采取的是预约式服务，参观样板间需提前预约。

　　天津环球金融中心项目的相关负责人表示，此前确实没想到天津本地购买力如此旺盛，目前，购买相对高端津门公寓的购房者基本上都是本地客户，外地客户更加青睐户型相对较小的津塔公寓。

　　项目：天津中心公寓

　　特点：高端酒店式公寓

　　与天津环球金融中心火爆的销售场面对比，天津中心公寓的销售中心异常冷清。

　　据销售人员介绍，天津中心公寓的东塔项目是全精装酒店式公寓，均价在22500元，销售的目标客户主要为外籍或外地投资客户。“由于地处南京路商圈，所以购买者多数是为了投资。如果是自住并不合适，因为酒店式公寓是按照酒店的管理标准来运营的，物业费、水电费都比较高。之所以说它适合投资，因为购买公寓后，后期租赁可以交给资产管理公司，只要与对方签订一份协议就可以了。”销售人员称，该公寓已销售过半。

　　对于参观样板间的问题，销售人员表示，由于目前公寓已经入住，为了保证客户的私密安全，参观样板间也需提前预约。

　　专家解析

　　300万验资满足客户虚荣心

　　对于验资300万元才能看房的问题，中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为，大部分豪宅销售都会采取预约式一对一服务，这是豪宅开发商的一种项目营销方式，开发商利用“300万验资”的方式可以分辨高端客户群体、为目标客户提供预约服务，以便进行“圈层营销”。中原地产（天津）三级市场豪宅买卖部总监韩通表示，验资300万元的方式除了提供预约服务外，还满足了部分高端客户的虚荣心。让这些客户觉得来看房都是身份的象征、是一种荣幸。

　　对于验资300万元看房的问题，天津市中伦文德律师事务所天津分所马晖律师表示，从法律角度来讲，虽然开发商的此种营销方式不违反相关法律法规的强制性规定。但是开发商的“圈层营销”可能会让部分消费者觉得不舒服，甚至对其自尊心造成伤害。马晖认为，此种营销方式有待商榷。

　　单价超18000元可算豪宅

　　提到豪宅，人们就会想起别墅、海景房，在脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型、精致的装修、怡人的景观、周到的服务，还有就是昂贵价格了。

　　“房地产不等于钢筋加水泥。同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和装饰材料的堆砌。”蒋云峰称，硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，豪宅还需要外在的包装与内在的气质和谐统一。檀府与西康路三十六号虽然都是别墅项目，但是其体现出的文化氛围是不同的，檀府是传统的中式文化模式，而西康路三十六号则是标准的英式别墅项目。因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。

　　韩通表示，天津与北京、上海不同，北京、上海都有一个或几个标志性的豪宅聚集区域，而目前天津的豪宅项目比较分散，由于目前本市各区基础设施建设力度逐渐加强，再加上一些有实力开发商的进驻，海河沿岸、三岔河口、老城厢、南京路、奥体中心区域都有豪宅项目分布。对于目前本市豪宅的标准，韩通认为，现在来看，项目的单套住房面积超过200平方米、价格每平方米超过18000元的就可以算做豪宅了。

　　豪宅大多集中于繁华地段

　　在蒋云峰看来，豪宅应具备五大特征：第一是地理位置优越不可替代；第二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源；第三是建筑精美不可复制；第四是风格各异难以仿造；第五是人文价值无法再生。现在本市的豪宅项目大多集中于市中心区域，所以本市豪宅更多体现在地理位置优越的不可替代性。

　　“购买豪宅的人大多是投资类客户，他们购买豪宅不仅注重居住功能，更注重它的保值和增值功能。”韩通说，几年前梅江、北辰等区域也有一些别墅产品入市，可是现在来看，这些别墅还是不够宽敞，而且私密性与安全性都与当前在售的别墅项目差距很大，所以优越的内在品质是本市豪宅的另一个特点。

　　本地高端购买力被低估了

　　根据中国指数研究天津分院统计显示，5月份市中心某别墅项目共销售7套别墅产品，其中5套是由本市人士购买的。记者在走访中也了解到，几百万元的高端住宅产品，消费者大多是天津人，外地投资者非常少。

　　“其实房地产业内人士都有这种感受，天津房地产市场的高端购买力被严重低估了。”韩通称，从实际销售情况来看，购买2000万元以上别墅的大多都是天津本地人。其中的原因主要有两方面：一是由于传统的市井文化根深蒂固，天津人不喜欢露富，这方面与北京人、上海人完全不同。二是统计数字显示，外来投资者在本市较喜欢投资100万元至150万元的住宅产品，他们对于本市住房高端产品不感兴趣。而天津本地的高收入阶层更喜欢投资本市房地产项目，这样高端的豪宅产品便成为他们的投资首选。（记者 姚华 程谟思）