记者看楼

　　真的涨了 越中心越疯狂

　　一周之前，瞰海项目部分楼座开盘销售，“预计的低价”吸引了大量购房者提前排号，一大早便抵达了项目售楼处。然而，近12000元/平方米的均价让很多购房者大吃一惊。“涨得太快了，上次开盘时均价还不到10000元，不到2个月的时间就涨了这么多。”购房者邢先生告诉记者。

　　2008年年底，专家、房地产开发商纷纷预计，2009年房价依然处于拐点，楼市短期内不可能反转。可是，市场给所有人开了一个玩笑。从2009年春节之后，涨价的不仅仅是瞰海项目一家，很多中心城区楼盘都出现了价格飙涨的现象。久违的蜂拥排队、蜂拥购买项目认购卡的现象重回市场。

　　今年春节期间，记者在老城厢某楼盘三期项目售楼中心受到了贵宾级的礼遇。销售人员主动提出给予优惠，算下来看中的房子均价在9500元/平方米。由于地理位置的优越性，该楼盘销售情况很是火爆，3月中旬，销售均价上涨到了10500元/平方米；5月中旬，该项目新楼座开盘时，购房者贵宾级的礼遇没有了，购房者需要花2万元购买认购卡后才能选房，同时销售人员表示，均价为12800元/平方米，不买认购卡就不能选房。昨日，记者再次致电该项目销售热线后得知，目前均价已涨到了13000元。4个多月的时间，房价的涨幅将近37%。

　　数据显示，2009年1月，市内六区新建商品住宅成交均价为9431元/平方米，而5月份涨到了10186元/平方米，上涨幅度为8%。上周（2009年6月1日至6月7日）中心城区中的和平区新建商品住宅成交均价达到了17701元/平方米，环比涨幅达到了22.3%。

　　在成交量方面，楼市也日渐火爆。5月份，市内六区新建商品住宅成交量30.86万平方米，而1月份仅成交了9.03万平方米，成交量翻了3倍多。本市河北区某楼盘，今年前5个月就完成了全年的销售目标。业内人士认为，成交量回到2007年，这已经不是反弹，而是市场的反转。5月份，本市市内六区新建商品住宅成交量已经超过2007年的月平均水平，成交均价接近2008年第一、二季度的平均水平，仅次于2008年年中的历史最高纪录。

　　SOHO中国董事长 潘石屹

　　利好政策频松绑开发商度生死劫

　　去年9月，潘石屹曾表示：中国的住宅市场的确下滑到了灾难的边缘，房地产的这种危险也已经影响到地方政府的财政收入，政府和银行如果能够给中国的房地产“松绑”，就是对中国房地产发展最大的支持，房地产行业有机会转危为安。

　　然而，仅仅过了半年，潘石屹4月中旬接受记者采访时明确表示：在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业已经度过生死劫。“2008年年底，中国大多数的开发商都难以度过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多，许多房地产企业资金链马上就要绷断。就在这紧要关头，中国银行大量发放贷款。据我所知，截至2008年年底，到期的房地产公司的贷款，银行基本都予以延期。同时，各地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件，允许其延期交纳。所以，中国房地产企业已经在去年年底、今年年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。”潘石屹表示。

　　据中信证券研究报告显示，万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司，今年一季度的净现金流已经全部转正，其中万科最多，为36.8亿元。这意味着开发商的实力越来越强。而中国工商银行日前发布2009年1季度的“工行投资理财指数”显示，随着投资理财意识回暖，未来六个月内有购买房地产意愿的居民比例翻一番，从2008年第四季度的6%提升至12%。

　　深度观察

　　N个政策成复苏推手

　　此轮房地产市场的回暖并非中国特有，而是全球普遍现象，中国的情况其实只是全球不动产复苏进程中的一部分。而造就中国楼市反转的关键是——宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市推动资产价格上升。

　　“房价降了吗？”在去年秋季房交会期间出现频率极高。特惠房、办卡优惠房款、降低点位、赠送部分首付……只要想买房，能想到的优惠方式开发商一一提供。140平方米以上房源降价幅度大多超过10万元，70—90平方米的户型，降价幅度也多在5—8万之间。即使是这样，买账的看房人并不多。“现在楼市已经从‘卖方市场’转变为了‘买方市场’，如果购房人一直不买账，在资金链逐步紧张的情况下，开发商还会继续降价。”业内人士表示。

　　然而，和开发商越勒越紧的资金链相比，从国家到地方，利好政策越出越松。从2008年9月16日起五年以上贷款利率从7.83%降至7.74%，随后央行又3次宣布降低商业贷款利率，到去年12月23日五年以上贷款利率已降至5.94%。此外，央行从去年10月27日起，商业性个人住房贷款利率最低下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％，个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点，并且从去年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下住房，契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

　　去年12月17日又一新政出台：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税，将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。“二套房政策出台后，二手房市场成交量会回升。”我爱我家企划部经理陈萌在接受记者采访时表示。

　　谨防再掀炒作之风

　　对于未来楼市的走势，南开大学经济学博士刘玉录认为，由于上半年投资型和改善型需求集中释放，所以中心城区房地产市场明显回暖，市场信心从年初开始逐渐增强。开发商觉得提价并不影响销售，所以楼盘项目涨价情况明显。“实际上开发商盲目提价存在一定风险，有些站不住脚。”刘玉录说，近来全国房地产购地面积同比下降29%，目前宏观经济还没有出现明显回升，可是房地产市场先行回暖，以至于基础很不稳固，明显提价很可能会对成交量产生影响。

　　随着楼市“小阳春”的到来，沉寂了多个月的土地交易市场再起波澜，开发商们在土地收储上的集体爆发引人关注。再露繁荣景象的土地市场，反映出房地产企业充足的资本和对后市的信心，同时，随之高涨的地价、房价也让人们担心，新一轮炒地提价的闸门是否已经悄然打开。

　　北京、上海、深圳等地不断传出各类楼市涨价的新闻，其中北京朝阳区一处楼盘一个月内每平方米房价上涨５０００元的消息更是加重了购房者对后市的担忧。就在富力集团高价拿下广渠门外１０号地之后，周边的二手房价格就开始跟风上涨，虽然尚无准确的统计数据，但据业内人士透露，部分业主跟风涨价的行为已经在京城房地产市场上营造出了浓浓的涨价氛围。

　　对于一季度的楼市暖春以及再次走上的炒地涨价之路，无论是对开发商还是中小业主来说，都不一定是件好事。北京我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞表示，如果现在开发商或是中小业主盲目利用市场回暖的时机涨价，那么购房者很可能会再次持币观望，交易量的回落不可避免。（记者 许佳 姚华）

　　本市1-5月中心城区新建商品住宅成交情况

　　月份   成交均价 成交量

　　1月份     9431元/平方米    9.03万平方米

　　2月份     9552元/平方米    13.36万平方米

　　3月份     9504元/平方米    31.07万平方米

　　4月份     9492元/平方米    28.74万平方米

　　5月份     10186元/平方米    30.86万平方米