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观察:下半年楼市是涨是跌? 三大热点问题解读

滨海高新网:www.022china.com  时间: 2016-07-13 14:49:31

上周津城楼市新房和二手房成交均出现缩水,总体呈现“量跌价稳”态势。对于2016年下半年楼市政策会不会收紧?成交放缓的格局是会持续还是放缓?“地王”还会集中出现吗?……记者就这些影响下半年市场走势的热点问题,采访了多名房地产行业专家,让我们从他们的分析中找一找参考答案。

     滨海高新网讯   上周津城楼市新房和二手房成交均出现缩水,总体呈现“量跌价稳”态势。对于2016年下半年楼市政策会不会收紧?成交放缓的格局是会持续还是放缓?“地王”还会集中出现吗?……记者就这些影响下半年市场走势的热点问题,采访了多名房地产行业专家,让我们从他们的分析中找一找参考答案。

  影响下半年楼市走势的热点问题一:政策宽松到何时?

  7月第一周,天津新建商品住宅和二手私产住宅分别成交3112套和3206套,环比分别下滑50.7%和17.5%。成交均价每平米12802元,环比微跌0.5%。分析认为,这与7月1号本市公积金新政的执行有关。链家网内容主编杨旭介绍说:7月1日的公积金新政,大幅度提高了改善性需求的入市门槛,很多原本可以使用公积金贷款的用户因为之前的贷款记录和提取记录不能使用公积金进行贷款,抑制了部分用户的需求。公积金贷款额度也做了相应的下调,由原来夫妻双方最高能贷80万,现在最多能贷60万,也促使购房者的置业需求发生了调整。另外,天津楼市上半年处于成交高涨的情况,尤其是3、4月,经过上涨峰值势必会进入稳定期,6月相对来说也是房产交易的相对淡季,所以成交下跌也是可以预见的。

  这次公积金政策突然收紧,与政策的宽松和前期楼市的火爆分不开。根据5月31号,住建部、财政部、央行联合印发的报告显示:包括天津在内的10个省级行政区,公积金个人贷款率已超过85%警戒线。天津是其中唯一一个个贷率超过100%的省级区域。因此,今年6月30号下午,天津公积金管理中心下发通知,降低贷款限额、提高贷款门槛。与此同时,厦门、合肥等二线城市传出要限购和限贷的声音。有购房者担心,政策收紧会不会影响自己购房。对此,天津财经大学教授丛屹认为,今年下半年的基调仍然是“去库存”,但对于过热城市,调控可能会收紧。

  对房地产市场的调控无非是两套政策,1是土地供应,2是货币政策,从趋势看,降准降息目前是预期之中的,不会有收紧可能。反过来说,土地供应管理,成为因城施策的关键了。一线城市没有多少库存,现在扩大土地供应量就是一种放松。

  热点问题二:热点一二线城市的房价会继续上涨吗?

  根据国家统计局公布的数据显示,5月份中国70个大中城市房价同比上涨6.9%,其中,二线城市的厦门、南京、苏州和合肥涨幅超过20%,高于北京房价涨幅。天津房价涨幅为11%。中国指数研究院天津分院副总监祁丽静认为,下半年很可能再迎来新一轮房地产市场调整。

  上半年二线城市远超一线城市涨幅,继续保持的可能性比较小,因为上半年二线城市提前透支了大量的需求,下半年量价齐涨的情况会放缓。部分二线城市已经出现限价、公积金调整等政策,所以下半年政策收紧的预期还是比较大的。

  对天津来说,目前天津的新房库存出清周期在9个月左右,低于10~15个月的合理水平,后续房价仍有上涨可能,但增幅会继续收窄。祁丽静分析说:对天津来说,房价大幅上涨的趋势下半年很难保持。一是因为本市公积金新政已开始执行,这提高了部分购房者入市门槛;二是,在最受购房者关注的中心城区,新房二手房价格均同比上涨了两成以上,这“吓退”了一部分购房者;三是下半年本市预计将有116个项目开盘,“去库存”压力依旧较大。所以很难支撑房价快速上涨的趋势。

  在财经大学经济学院教授丛屹看来,今年上半年,部分城市房地产市场表现出的不理性特征不会持续太久。丛屹:今年上半年,一线城市有很多不理性特征,包括场外配资,二手房租金回报率,都能证明投机属性为主。天津周边市场影响比较大,三分之一可能是外来的,包括北京,随着京津冀一体化,天津还会表现出房价整体温和上升的态势。但是如果上涨过快,是不可持续的。毕竟中国经济不可能只靠房地产,民生、企业成本都会有巨大压力。

  热点问题三:“地王”会不会继续批量出现?

  观察今年的“地王”现象会发现,不仅数量多,而且溢价率也比往年高。截至5月25号,全国拍出的地王数量有152宗。而在上一个“地王年”2013年,全年地王项目不过60个。天津近期也出现了“地价”接近或超过周边“房价”的情况。不过,在丛屹教授看来,出现地王不一定说明天津土地市场整体虚高,此时追涨盲目投机将有可能引发投资风险。

  第一,对地王的理解不能一概而论,出现一个地王就说整个天津整体市场大幅上升;天津的投资区域京津冀一体化会有影响,比如武清、北辰,特别是武清,未来承接北京的一些优质文化产业资源现在他却表现出来上升也是意料之中的;第三说地王往往大家喜欢说总额,说楼面价地王不一定意味着地价大幅上升,不一定会增加开发商成本,比如越大的地王,公建配套成本政府会对他返还。所以我劝大家一定自主、改善为购房动机,长远投机,风险会越来越大,因为现在中央政策要求“回归房屋的居住功能”,比如政策很有可能会调整,比如极有可能以房产税的方式。

来源:天津广播网 责任编辑:苏拉
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