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高端住宅市场看涨 滨海新区楼盘或拔头筹

滨海高新网:www.022china.com  时间: 2015-01-07 10:34:29

    滨海高新网讯   就在2014年12月,北京某项目的预售许可证信息显示,该项目此次批准的7号楼共计51套房源,其中35套为住宅,16套为商业。住宅的拟售均价为16.5023万元/平方米,其中3单元701房最高,达到190821元/平方米,而4单元602房的总价最高,达到7107万元。相关人士计算,如果按照平均售价16.5万元/平方米计算,项目总货值在97.6亿元左右,如果后续项目有一定溢价,其总货值可以突破100亿元。而相对于此,该项目的土地成本、建安、税费及管理成本合计为60亿元,剩下的为资金成本。

  据悉,16.5万元/平方米的单价对于顶豪现房来说并不是最高价格,但是期房拿到如此之高的预售价格是此前没有的。当然,目前的获批价格是封顶价格,实际销售价格肯定要低于该价格。

  不过,高价格往往引发高关注度,业内人士看来,此次地块获批价格远超预期,更是意味着北京市相关部门对于高端豪宅预售价格管控的进一步松绑。据分析,2015年的北京顶豪市场,或将成为北京楼市竞争最激烈的市场。有市场声音认为,项目高价格获批对这些还未报价的顶豪给出了定价的参考和信心。对此,也有人表示,顶豪市场容量小,其高端客群不会单纯看产品的价格,而是更加注重产品的综合性价比,且目前顶豪市场形成了差异化竞争,因此跟进提价不会成为主流。

  高端住宅标准几何

  既然高端市场如此活跃,那么,我们很有必要好好了解一番天津的高端住宅市场了。首先,要弄明白什么是高端住宅,高端住宅有什么样的标准?有人说,高端住宅有着丰富的内涵,它是节制的、适度的、合理的、经济的,同时也是具有创新性、走在市场前端的产品,而不仅仅是那些动辄上百万的豪宅别墅。也有人说,单价和整体价格分别在6000元/平方米和90万元以上,即可被说成是“高端住宅”。广州某银行则认为,“高端住宅”应该在7000元/平方米和100万元以上。

  虽然大家的说法不一,但是纵观近年天津楼市,高端住宅无疑是炒得最热的话题之一。人们往往把户数少、面积大、容积率低、停车场多等因素定义为高端的基本要素。事实上,不同的人、不同的国家、不同的城市状况催生出的“高端”都有不同的界定。

  以天津为例,广受追捧的豪宅产品几乎地处城市外环快速路附近乃至近郊四区,而热销产品中不乏面积在200平方米以下的物业,这在规模上与正统大宅存在一定差距。相比之下,远郊纯生态低密项目则在高端置业者的取舍中面临考验。

  高端不光是需要拥有光鲜亮丽的外表,更重要的是具备一个高端所拥有的附加值。在本地高端人士中,住宅的附加值除了城市中心金融产业为其带来的便捷,还有对其圈层平台的搭建与维系。调查显示,月收入在8000元以上的天津置业者有60%以上重视住宅项目业主的整体文化水平,而月收入在12000元以上的置业者则更加看重社区居民的社交圈与自身是否存在差距。

   滨海新区或拔头筹

  从2014年12月本市的开盘及加推情况来看,打着“高端住宅”旗号的楼盘大多分布在环城四区和滨海新区,其中滨海新区项目最多,有珺林、滨旅煦园、佳宁苑等,东丽区也有天安智慧港、左右城等,此外,西青区的君悦林荫大道、武清区的紫韵枫尚、北辰区的枫水湾以及宁河县的滨江国际也相继开盘亮相。

  其中,以滨海新区的珺林项目12000元/平方米的单价最高,东丽区的左右城以10000元/平方米紧随其后,最低的是北辰区的枫水湾二期,单价5700元/平方米。从这组高端住宅价格来看,高端住宅项目价格已不再望尘莫及。同时,也给高端住宅项目的概念扩大了范围,不是只有社会山2014和旭辉御府那样的高端别墅,也有精致典雅的温馨小窝。

  从各项目的在售户型来看,大多是一居、二居、三居的全部户型,个别在售项目只售一居室户型。从户型区间来看,洋房基本在88平方米至142平方米,高层户型面积为80平方米至160平方米左右。除此之外,弘泽天泽、瞰海轩、中铁四季公馆、吉宝沁风御庭、世嘉、状元城等项目都于2014年12月份实现入住。其中,位于滨海新区的项目是最多的。

  据了解,高端人群受短期市场波动的影响较小,出于资产配置等考虑,高端人群更看重项目的整体均好性,这在一定程度上保证了市场的需求量。同时,高端住宅本身具备一定的抗跌和保值价值,这使得城市核心区的低密度高端住宅显得凤毛麟角。

  未来楼市继续看涨

  从整体市场来看,2014年的高端住宅市场稳定且跑赢房地产“大市”;而随着多个高端项目的陆续入市,2015年的高端住宅市场的竞争将进一步加剧,成交量和成交价格也会出现一定程度的上涨。同时,这些高端住宅项目营销负责人不约而同地表示,开发商在打造此类项目时,考虑最多的是对项目自身产品力的提升。

  同时,随着改善住宅的购房观念日趋理性,市场比重也越来越大,成为市场中坚力量,改善型需求成为高端住宅市场的主力。一方面人们对生活品质的追求,一套户型面积较大、小区配套齐全环境又好的房子基本上会成为很多人的第一考虑因素,而且实际上这样高端的改善型住宅,价格其实并没有多高。此外,市区周边不少大户型高端产品陆续入市,这对于改善、养老型客户的吸引力很大。

  数据表明,5年来,高端住宅市场份额一直保持在一个稳定水平。仅北京一座城市总价3000万元以上的产品年均去化数量在150套至300套之间。今年,在刚需和改善类产品成交量均同比下跌的情况下,高端住宅产品同比上涨3成,跑赢“大市”。所以,在对来年市场的预判上,业内人士认为随着多个高端住宅项目的扎堆入市,2015年的高端住宅市场成交量价必然会有一定幅度的增长。

来源:今晚经济周报 责任编辑:苏拉
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