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2012津城楼市十大数据解读
中国网滨海高新:www.022china.com  时间: 2012-08-15 14:47:16 

2012津城楼市十大数据解读

2012年的楼市犹如一场博弈大战,高潮迭起,备受关注。虽然这场硝烟弥漫的鏖战中演绎着“几家欢喜几家忧”,但精彩程度却令人感叹,其中从一些数据中所解读出的楼市态势更是令人玩味。

市内六区全线0成交

数据解读:

由于春节假期以及2011年末楼市整体受政策影响进入严冬状态 ,陷入低谷。据相关数据显示2011年2月2日至8日,春节七天假期,本市新建商品房交易总量23套,全部为住宅,并且市内六区零成交,成为近三年来交易最惨淡的一个春节。而二手房市场尽管假期没有官方登记数据,粗略统计本市市内六区各大地产中介公司现场成交量也同样比春节前下跌四成左右。春节黄金周本市共成交商品住宅2255.2平方米,平均价格每平方米9422元。全市四大板块19个区中,除东丽区、西青区、津南区、塘沽区、汉沽区、武清区、宝坻区外,其他各区假期均无成交,市内六区则全线上演零成交。

点评:

据统计,春节期间本市仍有99个售楼处连市经营。而在网络上,各开发商纷纷借助春节推出宣传促销活动。然而在成交低迷,价格松动,购房者持续观望的情况下,有限的优惠幅度甚至“华而不实”的噱头很难让购房者“买账”,春节开门营业的售楼处也遭遇了无人问津的尴尬。在楼市持续低迷的情况下,开发商也放缓了推盘速度。根据相关数据统计,2月份本市仅有11个项目预计开盘,数量与1月相比减少8.33%。在经历了2011年楼市寒冬之后,今年全市新开盘数量也大幅萎缩。尽管今年本市商品住宅有115个项目计划入市,但是却丝毫没有因此而带动成交量。

保障房开建10.5万套

数据解读:

据了解,今年本市继续调整供应结构,提高中小户型、中低价位普通商品房供应,加大保障房、商业地产和小城镇建设支持力度。全年保障房开工800万平方米、10.5万套;计划竣工520万平方米、7万套。开工建设各类商业地产项目900万平方米,累计在施比重比去年提高2个百分点。

为保持适度建设规模,今年预测实现房地产开发投资1200亿元,同比增长11%;累计施工面积8900万平方米,新开工面积2500万平方米,竣工2500万平方米,同比增长19%,保障市场稳定供应。

点评:

据相关规划显示,截至目前,本市已经开工建设经济适用住房68231套、限价商品房11699套、公共租赁住房18037套。今年本市计划新开工建设保障性住房10.5万套,其中,公共租赁住房1.8万套;限价商品住房1.6万套;棚户区改造经济适用住房7.1万套。据记者调查了解,2012天津市统筹建设好非经营性公建项目,严格落实各类配建标准,规范配套费使用管理,落实各项配套保障措施,让群众住上放心房、满意房。

商品房成交量同比下降27.1%

数据解读:

2012年上半年,天津普通商品住宅新增供应量为513.7万平方米,同比下降6.9%;成交量同比下降27.1%至358.8万平方米市,住宅平均成交价格比去年同期增长1.3%至每平米9840元。

2012年上半年已过,在中央坚定的楼市调控下,天津房地产市场也进入了稳步前行阶段。从数据上来看,多家房企未能完成上半年的销售目标,持续近一年的楼市成交低迷显然给开发商带来了巨大的回笼压力,而根据第一太平戴维斯发布上半年市场数据显示,天津住宅市场表现平稳,高端项目均价略有下降。下半年,海河沿岸多个项目将集中亮相。而受调控影响,更多投资客将转向商业市场。

点评:

2012年上半年天津住宅成交量跌27.1% ,据调查从报价上看,梅江、奥运、老城厢、海河多个高端住宅板块,高端住宅销售均价均有所下降。入市相对较早的项目大多采取“暗降”的策略,即对外维持原有报价不变,但在成交价格上却给予了较大幅度的折扣(一般在10%至15%左右);而二季度入市的新盘或老盘加推则更多的选择了“低开”的方式。

据专业人士分析,2012年下半年,楼市依旧受到调控政策影响,开发商或将继续通过以价换量的方式来缩短项目得得出清周期,以缓解迚一步增加癿库存压力。环城、郊县区域,以及滨海板块将成为普通住宅市场成交的主力板块。投资者更多的将目光转向不受调控政策限制的商业地产市场。目前多个在建综合体项目为了迎合市场需求,均规划了一定比例的销售型服务式公寓, 未来天津该市场将出现供过于求的情况。

库存面积 1725.12万平方米

数据解读:

截止到2012年7月22日,津楼市库存面积为1725.12万平方米;商品住宅去化周期为79周,由此可见,去库存化压力仍然巨大。今年上半年初人们似乎总算看到了调控带来的成效,在持续低迷的成交下,部分项目开始“割肉”,让观望已久的刚需性购房者动了心。据了解,到6月末,市场的火热局面似乎又回到了调控前,甚至开始有人担心这将让两年多的调控重归零。记者了解到,7月至今,天津楼市并未延续6月末的走势,历经了6月的小高潮后,回落重归平稳。

点评:

2012年上半年,楼市经历了极寒、回升、回暖的变化。进入6月份,在金融货币政策松绑的促进下,首次置业的婚房需求和二次置业的改善性需求进一步释放到市场,成交量持续回升。据相关部门统计,2012年上半年天津商品住宅供应量为474.90万平方米,较2011年同期的499.54万平方米和2011年下半年的921.78万平方米,分别减少4.93%和48.48%;2012年上半年天津商品住宅成交面积为358.83万平方米,较2011年同期的459.01万平方米和2011年下半年的428.18万平方米,分别减少21.82%和16.20%。3月以来,大量项目推出了前所未有的折扣力度,吸引了不少刚需性购房者出手,但成交均价却没有出现明显的下滑,保持在9000至10000元/平方米的水平,部分月份达到万元以上。记者采访中了解到,其中原因在于,上半年价格较高区域(市内六区)成交占比呈现扩大趋势,尤其是3月份以来,占比均超过20%。

市内六区成交面积涨幅57.83%

数据解读:

6月份,天津楼市延续了“红5月”的良好势头,销售量不断攀升,成为从2011年3月份开始后连续15个月的最高点。名副其实的“火6月”给上半年的房地产市场画上了圆满的句号。从成交面积上分析,四个区域出现不同程度的上涨。其中,市内六区以57.83%的涨幅居于榜首。

今年以来,楼市的成交量一直在稳步上升,开发商以价换量取得了不错的成效,加之近期降息、房贷利率优惠等综合因素的影响,有效地刺激了购房者,使得因楼市调控而积蓄已久的购房需求得以加速释放,因此该月津城楼市依旧量价双线飘红,而成交量的持续攀升多数是由刚需支撑。

点评:

专家分析认为,造成6月楼市成交量接连上涨的原因主要有以下几个方面:第一,开发商以价换量政策的延续,虽然已经有部分开发商收回了优惠折扣,但是从楼市整体情况而言,以价换量依旧是开发商的第一选择,在一定程度上刺激了部分刚需和改善型需求置业者;第二,降息、房贷利率8.5折等利好政策降低了购房成本及购房者的观望情绪,促使其纷纷出手;第三,在成交量逐步回升的情况之下,打折促销楼盘逐渐消失殆尽,导致楼价小幅回升,对不少购房者造成了恐慌,刺激和带动了更多刚需客户的入市,从而进一步拉升了市场成交。

值得一提的是,市内六区大放异彩表现强劲,成交量涨幅过半,领跑天津楼市成交量再攀新高。主要是由于市内六区部分楼盘迫于竞争压力开始加入到降价的大军中来,伴随着天津大都会、仁恒海河广场、招商钻石山等项目的热卖,高端市场成交量骤增,同时也助推楼市整体价格小幅上扬。

新建商品房成交34306套

数据解读:

据中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计,上半年天津新建商品住宅共成交34306套,成交总面积268.03万平方米。中原地产三级市场部高级区域某总监分析,从上半年天津市商品住宅市场成交趋势来看,平均增长20%至25%。商品房在去年10月份开始应该算是一个低谷期,而进入2012年以来逐渐突破8000套。成交量的突破主要原因还是在严格的政策调控下,开发商大幅降价,造成成交量的变化。2012年第二季度开始,新房和二手房市场均出现了成交量的一定程度回升,原因在于国家对首套房贷款、家庭购房等的政策优惠,刺激了客户的购买欲望。

点评:

从环比数据来看,2012年上半年楼市成交量呈现稳步上升趋势,但是同比去年上半年的成交数据,依然有一定的差距。根据天津市国土房管局《每日房价》统计,2011年上半年天津商品房共成交套数44717套,成交面积459万平方米。今年这两项数据同比去年分别下降23.3%和41%。

根据资料显示,2012年本市新房均价6月比1月上涨11.5%,在开发商房价定夺方面,由于从去年9至10月份开始,成交量的急剧下滑,使得以价换量成为大多数开发商的必然选择,这一趋势在2012年一季度和二季度初达到高峰。“特惠房源8.8折、一口价降价40万”等深度降价楼盘越来越多,且从3月份开始,这种以价换量趋势逐步由远郊区县、环城四区向市内六区蔓延。反映在全市成交均价方面,最明显的就是2012年1至2月份新房均价都在1万元/平方米以下,且分别为9195元/平方米和9069元/平方米。

二手住宅成交22985套

数据解读:

据中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计,上半年天津市二手住宅成交22985套,总成交面积142.1万平方米。据了解,去年上半年二手房成交套数为25475套,今年同比去年也下降了9.8%。

点评:

据全房网数据中心统计:2012年7月天津二手房市场成交均价为11732元/平方米,与6月价格基本持平,二手房成交5595套. 2012年7月,天津二手房挂牌套数为396629套;与6月份379897套相比,挂牌套数环比上月涨幅为4.40%,与去年同期相比降低3.46%;7月份,本市二手私产住宅共成交5595套,环比6月份4525套上涨23.65%,同比去年7月份上涨45.89%。市内六区成交2932套,占成交总量的52.40%,环城四区成交1060套成交比重为18.95%,滨海新区成交1266套占总量的22.63%,远郊区县则成交735套占总量的13.14%。从数据中不难看出,二手房同样在上半年经历了“几度风霜”。

刚需需求成交占六成

数据解读:

2012年上半年,刚需性住房需求成交比例占到总体成交的六成左右,改善性需求占到了不到三成,而投资等其他住房需求则占至一成左右。央行一个月内的连续两次降息,无疑为楼市带来新的利好刺激。7月6日起,存款利率下调0.25个百分点,贷款利率下调0.31个百分点。并且金融机构贷款利率优惠下限调整为基准的0.7倍。在不少业内人士看来,降息对买房人的心理预期影响更大。对于广大刚性和改善型需求的购房者而言,降息的累加利好正在逐渐加深。

点评:

据了解,从2012年2至3月份开始,刚需型购房人群逐渐集中入市,根据链家地产各门店反馈的情况来看,从5月底开始,改善型人群到店咨询情况陆续增多。天津链家地产市场部经理李晓炜表示,预计下半年成交量将继续维持目前平稳的状态。中原地产(天津)董事总经理殷则环表示,后半年成交量应该在目前基础上保持平稳,市场主线仍将是大部分开发商以价换量,获取现金筹备购买新的相对降价的土地。朱庆江则表示,2011年压制了40%至50%的客户,2012年开始有20%的客户积极入市,出现了3月份的“小阳春”,如果下半年7至8月份保持前几个月的成交状况,那么另外20%至30%的客户会从观望状态转变为考虑入市,预计会在下半年的9至10月份浮出水面。

某业内人士指出,在不断利好的刺激下,一旦楼市由目前的量升价滞,转为量价齐升,就会对调控造成较大压力,政策不排除再度从紧的可能。

总价面积成交比例均为80

数据解读:

据我爱我家市场研究中心分析,2012年上半年,天津市二手房成交量保持稳中有升,结束了自2011年以来的连续下滑趋势,成交总量环比上涨一成。

上半年二手房成交的主力需求为购买低总价中小户型的刚性自住需求,总价80万元以内、面积80平方米以下的中小户型、中低价位房源成交占据了整体的80%左右。此类房源的需求热度提高使得业主的心理预期有所提高,议价空间随之缩小,保持了成交价格的坚挺。同时能够发现,中心城区新房优势凸显,二手房成交比重出现小幅下降;部分首次改善需求入市,90至120平方米户型成交有所增加。

点评:

据了解,2012年上半年,本市二手私产住宅成交均价呈现小幅上扬趋势,但是从上半年各月的成交情况来看,价格的上涨主要受到了部分热点户型价格的坚挺所带动,根据成交户型及需求的不同,各个板块间的价格呈现了不同的走势。本市地产中介某业内人士表示,上半年本市低价位、中小户型房源相对集中的片区,二手房成交量出现大幅上涨,成交均价相对坚挺,而高端片区则受市场活跃度整体增强的影响较小,销售速度慢、业主议价空间较大等特点依旧比较明显。同时,一些高端房源集中的片区,由于房屋价格较高,购房者中仍有相当比例的改善和投资型购房者,而这些买家却又受到限购、限贷政策的影响无法释放,因此也加大了房源成交难度。在这种背景下,高端片区房源的议价空间也就随之加大,一些业主考虑到大户型房源的持有成本较高,也会希望通过价格优势刺激交易达成。某业内人士认为,2012年上半年,宏观调控效果仍然显著,使得120平方米以上的大户型房源成交持续走低,二手房市场八成以上购房者都是刚需买家,因此适合刚需买家的低总价房源更受关注,刚性需求居主导地位,其中婚房、学区房、拆迁需求更是成为市场购房者的绝对主力人群。

中心城区二手房成交占42.0%

数据解读:

据了解,经历了本轮调控洗牌的二手房市场,中心城区的成交比例开始明显下滑,这也成为“后刚需时代”的又一新特点。据统计,2012年上半年,本市中心城区二手房的成交比重占全市总体成交的42.0%,相比去年同期下降了6.2个百分点,环比下降3.0个百分点。其他区域成交比例也随之洗牌,据统计,上半年环城四区二手房成交比重占全市的18.3%,同比上涨0.2个百分点,环比下降0.1个百分点;滨海新区增幅最为明显,上半年成交占比23.9%,同比上涨5.6个百分点,环比上涨4.2个百分点;郊县五区成交占比15.7%,同比上涨0.4个百分点,环比下降1.1个百分点。

点评:

据记者调查了解,目前各行政区成交比例也在调整。据统计显示,全市范围内成交比重最大的三个区域是河东、南开和塘沽,分别占10.75%、10.42%和10.1%。成交比重涨幅最大的区域为塘沽,占比10.1%,与去年同期相比上涨2.56个百分点;降幅最大的为河西,占比7.02%,同比下降2.65个百分点。此外据统计,上半年中心城区的二手私产住宅销售均价为10916元/平方米,较去年同期的9737元/平方米上涨了12.1%,与2011年下半年相比环比上涨了13.0%。

 
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文章来源: 今晚网 责任编辑: 正轩
 
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