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非京籍人群购房套数跌八成
中国网滨海高新:www.022china.com  时间: 2012-02-13 10:53:29 
    中国网·滨海高新讯 本月16日,北京严厉的楼市调控政策“京十五条”执行将满一年。记者从多家房产中介公司获悉,过去一年,北京楼市成交量锐减至18万套,降幅达42.6%。在过山车般的行情变化中,购房群体也回归自住需求,投资及投机购房基本绝迹。引人注目的是,一年来,本市非京籍购房者比重下降了25%,购房套数大幅下跌79.8%。

    数据显示,自限购政策实施起至今,京籍个人购房者占比为87.2%,相比新政实施前的一年上涨25.1%。非京籍购房个人比重则下降25.1个百分点,其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%,减少25.7个百分点;港澳台及外国人购房比重仍保持在0.4%;企业购房比重则上涨0.5个百分点,达到1.2%。从绝对数值上看,过去一年非京籍购房者购房仅0.65万套,比新政前一年的3.22万套大幅下降79.8%。

    去年北京高端住宅项目交易量逆势上扬,一定程度上也有企业购房增多的支撑作用,但基本也是规避限购的自住为主,绝少投资炒房的因素。“企业购房未来交易成本比个人成本高得多,投资无获利空间;而且如果企业不完全为自己掌控,企业名义购房将来会面临财产分割的巨大风险。”我爱我家品牌推广专员孔丹提醒说。

    据介绍,如果以企业名义购房,契税为3%,比个人购房契税高一倍,另外还要多出0.5%的印花税和1.2%的房产税。房产税考虑了房子的折旧率,通常按房屋总价的70%计算,但必须每年缴纳。在过户交易的营业税方面,未满5年的住房,不管是个人购买和企业购买都按5.5%的税率缴纳。因此,一套100平方米、总价250万元的住宅,以企业名义购买,1年后出售,交易成本要比个人购房高出约6万元;如果四年后出售,交易成本则要高出近16万元。

    中原市场研究部总监张大伟说,近一年来楼市交易中本地需求占据9成,自住首套也占9成。目前,北京市场上成交以刚性需求为主,特别是总价在150万元左右的项目受到市场青睐,占整体成交量8成以上。

    郊区房价的回调也拉动了北京楼市交易的结构性变化。近一年来,北京城六区住宅成交量占全市的比例降至39%,而限购前一年比例为43.5%。新盘扎堆的房山区,限购前一年成交量仅占全市的9.6%,去年占比达到了12.2%。

    样本调查

    通州房价重回两年前

    房价大起大落的通州,成为北京楼市深度调整的风向标,价格泡沫在低成交、高供给市场压力下逐渐被挤出,目前交易均价已重回两年前的水平。

    昨天上午,八通线梨园站附近的几家房产中介门庭冷落,一溜低价急售的广告展板难以吸引行人的目光,偶尔进店打听行情的多是租房客。

    这一带时尚街区、新通国际、梨园小镇等数十个新老楼盘云集,苏宁、贵友等配套商业设施齐全,坐地铁半个多小时就到国贸,对京东地区的上班族非常有吸引力。

    “相比春节前,现在的行情要好多了,周末大概日均有70多拨客人来询价、看房。但交易量还是低,八成多都是租房而不是买房。”链家梨园门店店长柴有福坦言,该区域房价已经降到了2009年年中的水平,但消费者还在观望,真正出手的很少。

    “时尚街区西区,88平方米,全南向两居室,单价1.38万元,精装修。”店内一则房源推介广告显示,梨园地区最靠近地铁的成熟社区,目前二手房最低报价已下探至1.4万元以下。“时尚街区2006年开盘,当时是四五千元的价位,2009年年中涨到1.3万至1.4万,2010年初更冲高到2万多元。”柴有福回忆,卖得最火的时候,一套房源差不多6至8个客人有意购买,现在供需比则回落到1∶2以下。

    更大的变化在于,限购这一年,几乎就没有买完房挂牌出租的,几乎清一色都是自住。“以前很多人刚买完就挂牌出租,显然是投资客。健康的楼市,就应该以自住为主,这样行情不至于大起大落。”柴有福预测,通州楼盘价格已接近底部,能再有10%的降幅就不错了。而对于想投资获利的群体而言,楼市黄金时代已经过去,今后不得不面对买房的潜在投资风险。

    2008年之后,通州房价实现“三级跳”,从2008年的8000元左右上涨到2011年的20000元左右,增长1.5倍。严厉的限购政策下,房价泡沫被逐渐挤破。从去年8月份开始,通州房价连续4个月环比回落,年底均价达到1.6万元。而链家地产市场研究部统计显示,今年1月通州新建商品住宅成交均价为18899元/平方米,同比2011年1月的22526元/平方米下降了16.1%。

    链家地产市场研究部冯联联认为,在2012年政策继续从严的情况下,房价回落的趋势还会加强,买方市场形成也将使得购房者“议价”权利进一步增强,年内通州住宅成交均价或将达到1.5万元左右,预计比2011年均价下降25%。

    通州楼盘降价也波及环北京经济带楼市。目前,燕郊区域的住宅均价已经从去年8月左右约9000元的最高点,降到了8000元以下。

 
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文章来源: 北京日报 责任编辑: 小兮
 
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