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农家院"永久出租"不靠谱 律师:租期超20年无效
中国网滨海高新:www.022china.com  时间: 2011-10-17 10:32:08 
    中国网·滨海高新讯 到蓟县租块农民的宅基地,签了两份协议,一份有租期,另一份称到期后永久续租,免租金。听起来,这个以租代售的办法蛮合适的,只是不知道靠不靠谱。”昨天(10月16日),市民赵女士走进天津一家律师事务所咨询。在观望了近一年之后,赵女士决定还是先请律师把把关。最终咨询的结果是,这种方式不靠谱,要慎重。

  当事者说

  农家院是一天一个价

  赵女士就职于天津某事业单位,一直向往青山绿水的田园生活。“近年来,传闻有人在蓟县置了农家院,我的心里挺痒痒的。”今年春节前,赵女士开始上网关注蓟县农家院的信息。

  “关注农家院与关注市区的房子不同,不可能动不动就跑一趟蓟县去看房。”虽然赵女士并没有实际看过任何一个农家院,但电话里卖主或中介描绘的风景如画的农家风光着实吸引了她。

  “曾经有一个一亩地的宅基地,房子是破旧了点,但有一百多棵果树,可以请当地农民代为打理,一年只给一两千元就可以了。设想,建房子的钱也许能通过果树的收益赚回来……”这是她在春节后关注的一个农家院,当时开价是18万元。

  “春节前,还有一个农家院,半亩地,十间房,两进院,院里有井,也有几棵树,出门就是山,才要9万元。”因为时间关系,赵女士没有来得及落实,这个农家院就易手了。

  如今,农家院是一天一个价。“每次打电话,价格都见涨。”赵女士说,近两天,她再打电话,一个只有几间旧房的一亩地的宅基地,没有果树,开价30万,“跟春节前后相比,至少翻了一番。”

  以租代售听起来挺美

  一年来,蓟县农家院的“交易”方式也有所变化。“起初,在村委会见证下,跟本主签个协议就算买卖成功。后来,农民朋友都好像懂法了,不再签买卖合同,说是农村的宅基地不能卖,改出租了。”赵女士说,一位中介给她描绘了以租代售的“蓝图”。

  “先签一份租期30年的协议,在乡政府备案。之后再签一份补充协议:合同到期,永久续签,免收租金。一应手续都在村委会见证下进行,绝不反悔。”赵女士说:“这办法听起来挺好的。卖主还保证,将来若有政府征地拆迁,所得利益全归买主,这不是跟买下来一样吗?只是不知道靠谱不靠谱?”

  记者调查

  短期租永久租,价格差很多

  昨天,记者登录互联网,在赶集网、五八同城等网站上看到不少农家院以租代售的信息。有意思的是,这些信息与“二手房”不沾边,而是在“厂房仓库土地转让”栏目里。其中一个“蓟县三套农家院,可租可卖”的信息发布者郑先生称,他的房子位于八仙山附近,三套农家院已经卖出了一个一亩地的,剩下的都是半亩地的,各有几间老房子。

  问及何谓“可租可卖”,郑先生称:“您要是住个三五个月或三年五年的,就把现在的房子简单装修一下,租期一到,房子我们再收回来,您要是住个二三十年呢,就值得把房子重新盖了,到期之后房子还是我的。您要是觉着盖完房子再被收回去不合适,也可以永久租,以租代卖。”

  至于以租代卖的操作方式,郑先生称,现在不允许永久租赁了,所以必须签两份合同——“一阴一阳”,拿出去给人看的一份租期二十年或三十年,私下里签的那份,讲好到期永久续租,租金免收,如遇征地或拆迁,收益归买主。

  至于价钱,郑先生称:“租期二三十年,一口价18万元,永久租就高了,至少得加价两倍,现在谁还愿意永久啊?房价涨得这么厉害……”

  律师解释

  租期超过20年无效

  天津律协民商法专业委员会委员、天津允公律师事务所律师任秀福称,《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。“也就是说,租赁合同租期最长20年,超过20年无效,到期转为无限期同样是无效的。”

  任秀福认为,租用农村宅基地上的房屋,行为本身是合法的,这种方式可以采取。租赁者的利益在合法范围内会受到保护,但要签订一份内容完善的合同,并在履行过程中五违约行为。“如果以租赁之名行买卖之实,购买者存在较大风险,无法受到法律的保护。”

  另外,征地拆迁补偿的是原房主,私下签的协议如果原房主不认可,会带来很多麻烦。“对于农家院,如果不是投资,用着没问题。花很多钱盖房,可能有风险。”任秀福说。(记者 高立红)

 
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文章来源: 城市快报 责任编辑: 苏拉
 
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