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房租上涨能够支撑房价吗
中国网滨海高新:www.022china.com  时间: 2010-07-08 17:02:26 
    随着房地产调控的进一步推进,无论是一线城市还是二三线城市,新房和二手房价格还未出现明显松动,但成交量已持续下滑、濒临冰点,与此截然不同的是,各城市的房租都出现惊人上涨。以北京为例,3-6月份同比上涨幅度超过了18%,每月环比上涨幅度约2%。广州租金平均也涨了一成,而市区一些城中村房租更普遍上涨二到四成。

    日前,由住房和城乡建设部安排,其下属房地产经纪人学会负责对北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨进行调查,对于房租上涨的原因,调查结论认为除了季节性因素外,部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处收租房子做“二房东”推高房租或劝说房主抬高房租,成为推动房租上涨的主要因素。(据《21世纪经济报道》)

    按照房地产市场运行规律,一般来说,房屋租赁市场的价格涨跌总是与房屋交易价格的涨跌“同向联动”。因此,租赁市场呈现的价量齐升,造就目前广泛传播的“房租上涨将支撑房价”的论调,并由此对房价跌幅乃至房地产调控成效表示质疑。事实上,这种逻辑过于简单化,当前房租的上涨与房价未来的下跌趋势,并不存在必然的矛盾;即使租赁价格出现一定程度的上涨,也不能阻挡房价下跌的脚步。

    首先,房租涨跌并不具备楼市风向标意义。从最近几年的市场经验来看,房价的上涨必然带来房租的上涨,而房租的上涨不一定能推动房价上涨。归根结底,造成这种违反市场规律的不正常状态的原因在于,房屋买卖获得的收益率一直远高于房屋租赁收益率。我爱我家市场研究中心提供的数据显示,经过近期房租的上扬,目前北京的租售比已由新政前的1:650降低为1:565,尽管如此,仍远远高于1:200-1:300的国际合理水平。在这种情况下,即使房租翻一番,也无法弥补房价下跌30%造成的损失,投资者绝不会为了微薄的短期租金而失去可能的出售机会。

    其次,房屋租赁需求并不能够为房地产市场库存增加提供有效的需求支撑。房租的上涨,与租赁市场“供小于求”的趋势密不可分。如果说,高房价下越来越多的居民被迫选择“转购为租”,在短期内增加了租赁需求,是房租上升的初始动因。那么,人口向城市的流动并定居,则是租金上涨的中长期推动力。以北京为例,截至2009年末,已经连续三年年均增加常住人口50万人以上。如果以人均25平方米的居住面积计算,每年新增人口所需的住房面积高达1500万平方米,折合建筑面积约1900万平方米,这无疑将形成持续稳定的新增住房需求。

    值得注意的是,在当前房价虚高、房价收入比严重扭曲的背景下,租房需求转移至买房需求是相当困难的,需要收入达到更高的水平,这使得房租上涨对于房价的拉动力较弱。换言之,由于这些住房需求很难转化为实际的购买需求,对于开发商和投机者来说,其库存压力并不能因租赁需求增多而显著改善。

    租赁市场需求的增加,正反映了购房者的观望情绪越来越浓厚,房租的上涨也是房价下跌预期加强、下跌预期已经占据主流的必然的正常现象,房价下跌的压力正在持续增大。

    另外,由于租赁价格是人们收入与经济环境的体现,决不可能脱离实体经济环境涨上天去。目前部分城市房租的上涨是房价尚未明显下跌,预期利率上调和开征房产税共同作用下的特殊现象。因此,决不能因市场出现的一些背离于政策调控的现象,而否定正在形成的房价下滑态势。(王莹)

 
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文章来源: 新华网 责任编辑: 小兮
 
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