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天津:城里人买村里房买出官司 合同无效驳回诉求
中国网滨海高新:www.022china.com  时间: 2010-04-30 10:22:21 
概要:近年来,随着房价飙升,部分市民选择在城市近郊买房,但我国有关法律法规规定,禁止城镇居民购买宅基地上的农村房屋,市民马文就因为购买了宅基地上的房子成了被告。
    中国网·滨海高新讯 近年来,随着房价飙升,部分市民选择在城市近郊买房,但我国有关法律法规规定,禁止城镇居民购买宅基地上的农村房屋,市民马文就因为购买了宅基地上的房子成了被告。

  买农村房十多年后被告

  马文没有子女,名下也没有房产。1994年,他花两万多元购买了本市郊区村民刘志的一套住房,双方签订了房屋买卖合同,但是房屋并未过户。此后马文一直居住在此,靠吃低保度日,没想到住了十几年,却被刘志告上了法庭。

  原来,房屋买卖后一直没有过户,而刘志家人口增加需要住房,村委会以刘志有两套住房为由不予拨给土地。刘志认为,马文是城镇户口,现行法规不准城镇居民购买农村住房,十多年前的房屋买卖无效,两人协调不成只得打起官司。

  合同无效原告诉求被驳

  东丽区法院认为,此案中马文取得了买卖房屋的所有权,但未取得须经政府审批许可的宅基地使用权。农村房屋买卖中必然涉及宅基地使用权主体的变更,国务院办公厅国办发[1999]第39号《关于加强土地转让管理严格土地炒卖的通知》、国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中均明确“宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人,严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋”。马文是城镇居民,刘志是村民,宅基地属于村集体所有。马文的买房行为违反了有关禁止性规定,双方买卖房屋的行为应属无效。但法院不能为刘志故意毁约行为张目,应尊重被告于1994年买房的事实,规范当事人交易行为,兼顾诚实信用,维护社会的和谐稳定。因此,法院驳回了刘志的诉求。刘志不服向市二中院提起上诉,再次被驳回。(文中人均为化名)

  ■ 说法

  农村土地集体所有 小产权房买卖无效

  审理此案的法官指出,农村宅基地使用权须经土地主管部门审批取得,也就是说,公权审查用地人村民身份性所要求的法定用地条件,符合条件者才能取得宅基地使用权;农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权,进行自由处分,但是基于不动产的关联性,房屋权利受制于宅基地权利,农村房屋买卖涉及宅基地的转让,其效力也取决于能否经政府审批许可从而使受让方取得宅基地使用权。国家有关法律禁止城镇人口对农村小产权房的交易。依据《合同法》第五十二条的规定应认定刘志、马文的买卖合同无效,马文如果主张返还价款,应由刘志返还并赔偿马文损失。此案较好地解决了当前农村非集体经济组织成员及城镇人口购买农村农民住房引发的纠纷问题,对社会稳定和谐有利。农村城镇化过程中此类纠纷还会出现,可以通过给付买房人房屋价款或还迁房的方式解决,而农村土地集体所有的性质不会改变。

 
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文章来源: 天津网 责任编辑: 张鸾
 
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